Los bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión fundamental, que ofrece una oportunidad tangible y potencialmente lucrativa para la generación de riqueza y patrimonio. Aunque tanto las propiedades comerciales como las residenciales tienen sus virtudes, invertir en bienes raíces comerciales presenta ventajas únicas que lo diferencian de su contraparte residencial.
En el caso de los bienes raíces comerciales, estos incluyen propiedades dentro del rango de comercio minorista, retail, naves industriales, hoteles, oficinas corporativas, entre otros y según la consultora británica Simply Advice en su evaluación del mercado del último trimestre, “casi una quinta parte (19%) de los propietarios están contemplando la inversión en propiedades comerciales, mientras que más de un un tercio (35%) que ya posee propiedades comerciales dentro de su portafolio de inversión, está buscando expandir sus activos en esta área”.
Si bien estas estadísticas se refieren al mercado británico, la tendencia en el resto del mundo y específicamente en México y Estados Unidos es muy similar, por ejemplo como denotan las cifras de BBVA a octubre, de 2023 que mencionan que el PIB del sector inmobiliario creció 10.5% al 2T23, principalmente por la Obra Civil que se disparó 78% durante el mismo trimestre. En el caso del mercado estaduounidense por ejemplo la Asociación Estadounidense de Bienes y Raíces (NAR Realtor) establece que, “aunque el sector industrial de bienes raíces comerciales ha disminuido desde su punto máximo el año pasado, ahora ha vuelto a niveles prepandémicos”, lo que demuestra su estabilidad y crecimiento.
En el caso del sector de retail, NAR Realtor expone que el mercado “sigue siendo sólido: el crecimiento de los alquileres en los últimos 12 meses hasta agosto disminuyó un 1.2% en comparación con el récord del 4.4% del año anterior, ahora un 3.2% pero aún más alto que los niveles previos a la pandemia. La tasa de desocupación se mantiene en 4.2%, la más baja del sector de bienes y raíces comerciales”.
He aquí un vistazo más de cerca a por qué los bienes raíces comerciales se destacan como una vía prometedora para la inversión:
Potencial de ingresos con mayores beneficios de alquiler:
Las propiedades comerciales suelen ofrecer mayores ingresos por alquiler en comparación con las propiedades residenciales, por efecto de que los plazos de arrendamiento de los espacios comerciales suelen ser más extensos y suelen abarcar varios años, lo que proporciona un flujo de ingresos constante, más estable y predecible. Además, los arrendamientos comerciales suelen incluir aumentos periódicos del alquiler vinculados a la inflación o según acuerdos contractuales, lo que mejora el potencial de ingresos para los inversionistas.
Diversificación:
Las propiedades comerciales pueden albergar a varios inquilinos, diversificando las fuentes de ingresos dentro de una sola propiedad. Este enfoque de múltiples inquilinos ayuda a mitigar los riesgos asociados con las desocupaciones, ya que los ingresos no dependen únicamente de un inquilino único.
Valorización y plusvalía con crecimiento a largo plazo:
Las propiedades comerciales tienen el potencial de una apreciación significativa con el tiempo, especialmente cuando están ubicadas en distritos comerciales de primera categoría o áreas que experimentan crecimiento económico, comercial o demográfico. A medida que las propiedades comerciales generan ingresos, su valor puede apreciarse junto con los aumentos y mejoras naturales del alquiler, ofreciendo un doble beneficio de ingresos regulares y apreciación de activos.
Mejora del valor:
Los inversionistas pueden aumentar activamente el valor de las propiedades comerciales mediante renovaciones estratégicas o atrayendo inquilinos más atractivos o de mejor posicionamiento. Las mejoras pueden aumentar significativamente el valor de la propiedad, permitiendo mayores retornos en una eventual venta o refinanciación.
Estructuras de contrato y estabilidad con plazos de arrendamiento más largos:
En comparación con los arrendamientos residenciales, los arrendamientos comerciales suelen ser más largos, lo que proporciona mayor estabilidad y previsibilidad en el flujo de caja. Esta estabilidad ayuda a los inversores a planificar y gestionar mejor los riesgos potenciales asociados con las desocupaciones.
Arrendamientos de tipo triple neto (NNN):
Las propiedades comerciales, particularmente en espacios de retail, industrial y de oficinas, tienen arrendamientos que a menudo incluyen cláusulas netas triples, en las que los inquilinos pagan no solo el alquiler sino también impuestos a la propiedad, seguros y costos de mantenimiento. Este acuerdo reduce los gastos administrativos del propietario y ofrece un flujo de ingresos más predecible a medida que los inquilinos asumen la responsabilidad de los gastos relacionados con la propiedad.
Menor intensidad de administración:
Las propiedades comerciales suelen implicar una menor intensidad de administración en comparación con las propiedades residenciales. En el caso de las unidades residenciales, los propietarios suelen abordar con mayor frecuencia las inquietudes de los inquilinos individuales, los problemas de mantenimiento y la rotación de personal. Por el contrario, las propiedades comerciales a menudo involucran menos inquilinos pero más grandes, lo que lleva a menos tareas de administración diaria para los propietarios.
En conclusión, si bien los bienes raíces comerciales y los residenciales ofrecen oportunidades de inversión, y ambos pueden ser inversiones favorables, las propiedades comerciales se destacan por su potencial de mayor rendimiento, estabilidad y diversificación. Como menciona con precisión la plataforma de seguridad Share Vault: “A medida que el mundo continúa navegando por las complejidades de una era pospandémica, el sector inmobiliario comercial seguirá siendo un sector dinámico y en evolución, que ofrecerá oportunidades y desafíos para inversores, propietarios y empresas por igual.”
Sin embargo, antes de cualquier inversión, es fundamental realizar una investigación exhaustiva, comprender la dinámica del mercado y evaluar la tolerancia al riesgo antes de profundizar en inversiones inmobiliarias comerciales, por lo que se recomienda buscar especialistas en bienes raíces con experiencia y conocimientos comprobados en el manejo de este tipo de transacciones y propiedades.
Invertir en bienes raíces comerciales exige un enfoque estratégico y a generalmente requiere una inversión inicial mayor, pero a largo plazo, representa una opción ideal para quienes buscan ingresos estables, plusvalía inmobiliaria y una cartera diversificada. Los bienes y raíces comerciales, siguen siendo una opción atractiva y una clase de activo potencialmente gratificante.
Escrito por María Cristina Pérez
Gerente de Inteligencia de Mercado, Kiva Inversión Inmobiliaria Integral
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