Las coinversiones o inversiones tipo pool brindan a los inversionistas privados la oportunidad de participar directamente en oportunidades de diferentes tipos pero enfáticamente inmobiliaria, junto con fondos de inversión o socios generales, tal como lo haría una empresa de capital privado. Esta estrategia de inversión ofrece acceso a una amplia variedad de oportunidades, con un menor riesgo al acceder a una mayor diversificación en sectores, geografías y propiedades.
La coinversión también brinda la oportunidad de participar más activamente dentro de las organizaciones y en sus prácticas o comportamientos. Si bien las coinversiones son una estrategia ideal para diversificar una cartera, principalmente en tiempos de crisis, presentan una oportunidad para invertir a valoraciones más bajas y con condiciones favorables.
Un ejemplo reciente de crisis mundial fue la pandemia de la Covid-19 que afectó a varios sectores, pero las empresas de coinversión que se centraron en una clientela y activos diversificados evitaron pérdidas importantes. El conflicto de Ucrania, por otro lado, demostró la importancia de un surtido diversificado en varios proyectos y la estabilidad que brindan las inversiones inmobiliarias frente a otros activos que son más propensas a las fluctuaciones globales. Este tipo de crisis, han acelerado los cambios en el comportamiento del consumidor, destacando la resiliencia de los activos reales.
De cara al futuro, se enfatizan ciertos factores en las coinversiones: se buscan sectores que puedan resistir futuras crisis con énfasis generalmente en activos reales que suelen ser tangibles, a menudo denominados empresas de "misión crítica". Estas empresas ofrecen perspectivas de crecimiento a largo plazo impulsadas por megatendencias como el crecimiento de la población, desarrollo urbano, el envejecimiento de la población, la transición energética, entre otros.
En términos de capitalización de mercado, se ha identificado que las pequeñas y medianas empresas ofrecen mayores oportunidades de crecimiento con grandes oportunidades de coinversión. Estas empresas también contribuyen a la economía real y tienen un valor más atractivo en comparación con las corporaciones más grandes.
En el ámbito de la compra total, las pequeñas y medianas empresas dependen menos de los grandes paquetes de deuda y de la ingeniería financiera masiva para generar rendimientos favorables y facilitar la transformación. Como resultado, dependen menos de los mercados de capitales globales y muestran una menor correlación con estos rendimientos del mercado. La correlación directa con los inversionistas permite una mayor participación y acceso a la información, haciéndola más atractiva y transparente.
Según los datos de PitchBook, el apetito por las coinversiones aumentó en la última década y se consolidó con fuerza en los últimos dos años desde la pandemia. A pesar de los desafíos existentes en el mercado, el interés en esta clase de activos sigue aumentando. Las coinversiones ofrecen tarifas de inversión inicial más bajas en comparación con los fondos de capital privado tradicionales donde los montos de inversión mínimos suelen ser más elevados, exigentes y complejos, esto brinda a los inversionistas más control, visibilidad y diversificación de cartera.
Invertir en coinversiones requiere una cuidadosa consideración y enfoque con empresas que tienen un historial comprobado de éxito, estabilidad y, lo que es más importante, entrega. Las coinversiones son particularmente relevantes en tiempos de volatilidad macroeconómica, lo que permite una implementación flexible.
Los inversionistas se asocian cada vez más con socios generales para invertir directamente junto con ellos en la mayoría de los negocios inmobiliarios, en lugar de depender únicamente del acceso a fondos de capital privado. Las coinversiones permiten a los inversionistas respaldar acuerdos específicos junto con los administradores, ofreciendo transparencia y la opción de aceptar o rechazar oportunidades. Esto difiere de las estructuras tradicionales de fondos de capital privado a 10 años, en las que los inversionistas desconocen las empresas adquiridas a lo largo de la vida útil del fondo.
El atractivo de las coinversiones se deriva de su economía. A diferencia de los fondos de capital privado que normalmente cobran una comisión de gestión del 2 por ciento y un interés devengado del 20 por ciento, las operaciones de coinversión únicas suelen eximir por completo de las comisiones de gestión y de los intereses devengados. Las inversiones realizadas a través de fondos de coinversión tienen tasas de capitalización y tasas internas de retorno (TIR) más altas.
A pesar de la actual turbulencia del mercado global, se espera que aumente el interés por las coinversiones. Según Private Equity International, casi dos tercios de los inversionistas institucionales planean participar en oportunidades de coinversión en los próximos 12 meses. Los grupos familiares comparten un sentimiento similar, con más de un tercio identificando las coinversiones de riesgo como una oportunidad futura de inversión patrimonial. Las instituciones ven las coinversiones como un componente fundamental de sus estrategias a largo plazo, en el caso de la inversión inmobiliaria en grandes oportunidades de inversión como Hines u oportunidades de inversión más accesibles como las que ofrece, por ejemplo, KIVA en México y en EE.UU.
En un entorno de recaudación de fondos en el que los administradores a menudo tienen que limitar las asignaciones a sus fondos principales, la coinversión permite a los inversionistas aumentar la exposición a los administradores de primer nivel al participar directamente en acuerdos individuales junto con ellos.
La coinversión es especialmente beneficiosa para los inversionistas que todavía están en proceso de expandir sus asignaciones de capital privado. Ayuda a que aceleren su ingreso en la inversión de activos, porque a diferencia de un fondo de inversión tradicional, no requiere recursos significativos ni largos tiempos limitantes. En un escenario de coinversión, los inversionistas pueden desplegar capital adicional junto con un administrador que ya han examinado y respaldado.
Además, las coinversiones han demostrado su relevancia durante y después de períodos de volatilidad macroeconómica y geopolítica. En condiciones de mercado inciertas, hacer un compromiso a largo plazo con un fondo de 10 años puede ser desalentador y limitante. La coinversión permite a los inversionistas continuar incorporando capital en la clase de activos mientras mantienen la flexibilidad.
Los estudios han indicado que las coinversiones pueden potencialmente ofrecer un rendimiento superior con el tiempo. Por ejemplo, un estudio de 2016 realizado por investigadores de las universidades de Munich y Oxford sugiere que las carteras bien diversificadas que consisten en 10 o más coinversiones superan los rendimientos de los fondos. Otro análisis de los datos de rendimiento de BlackRock revela que los fondos de coinversión han superado a los fondos de capital privado directo en 9 de los 10 años recientes según la tasa interna de rendimiento (TIR) neta mediana.
Las coinversiones podrían representar una pequeña porción de la cartera general; puede estar dentro de la misma organización pero diversificado dentro de diferentes productos. Los inversionistas también pueden llevar a cabo su propia diligencia, proporcionando un escrutinio adicional a las decisiones de inversión. Incluso si un acuerdo de coinversión tiene un rendimiento inferior al múltiplo general sobre el capital invertido de un fondo, las tarifas más bajas y el cargo asociado con las coinversiones aún pueden generar rendimientos netos comparables o incluso superiores al rendimiento general del fondo.
KIVA Inversión Inmobiliaria Integral, es una organización enfocada en democratizar las inversiones y se especializa precisamente en coinversiones, ha desarrollado una amplia experiencia en el abastecimiento, ejecución y gestión de dichos proyectos, además de construir la mayoría de los proyectos en los que invita a los inversionistas a participar.
Cuenta con equipo de más de 150 expertos en inversiones, construcción, arrendamiento, administración, ventas, inteligencia de mercado, entre otras áreas de experiencia y una amplia red de más de mil inversionistas activos, KIVA tiene la capacidad de examinar minuciosamente el mercado en busca de las oportunidades más prometedoras y con éxito invertir en las ubicaciones y propiedades más competitivas mientras construye con los más altos estándares bajo los parámetros LEED.
KIVA se caracteriza por realizar rigurosos procesos de investigación y diliegncia “due dilligence”. Su eficiencia y experiencia les permiten completar acuerdos de coinversión en un corto período de tiempo. Debido a sus capacidades y la experiencia del equipo, KIVA se ha asociado exitosamente con expertos en inversiones líderes en la industria y ha aumentado la oferta de inversión que ahora opera con oportunidades dentro de los Estados Unidos.
Si bien participar en coinversiones requiere una cuidadosa consideración y preparación, organizaciones como KIVA pueden brindar acceso a las mejores oportunidades de inversión filtradas y certificadas para garantizar que los inversionistas obtengan las mayores ventajas financieras, diversificando los beneficios y adquiriendo flexibilidad en sus carteras.
Artículo escrito por:
María Cristina Pérez
Gerente de Inteligencia de Mercado, Kiva Inversión Inmobiliaria Integral.
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Julio, 2023.
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