La creciente presión sobre el suelo urbano de la mano con el auge del comercio electrónico y la necesidad de inmediatez han impulsado un cambio en la infraestructura industrial a nivel global y México no es la excepción. Comenzó con un aumento en la altura de las naves industriales para poder albergar más estanterías de almacenamiento vertical, esto dio cabida a la identificación de nuevas alternativas de construcción que permitan utilizar al máximo las huellas de construcción.
Los parques verticales son una realidad que marcará el futuro, sobre todo con una creciente población y expectativa de vida más larga. En Asia y Europa, esta tendencia ya se ha posicionado como una alternativa atractiva y se espera que se replique a otros países y que tome fuerza en las principales zonas metropolitanas de México donde el incremento poblacional ha traído consigo tráfico y dificultades viales haciendo que las empresas busquen concentrar sus operaciones en un mismo espacio o zona.
En un país donde las ciudades se expanden rápidamente y la logística enfrenta retos cada vez más complejos, los parques industriales verticales emergen como una solución para redefinir la distribución urbana. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), para 2025, los desarrollos verticales representan ya el 6% del inventario industrial urbano en México, y se proyecta que su crecimiento anual supere el 12% hacia 2030.
El motivo principal de esta tendencia es la necesidad de acercar los centros de operación a los consumidores y optimizar tiempos de entrega y distribución. Este tipo de parques industriales atraen a empresas especializadas en logística de última milla, marketplaces, operadores 3PL, farmacéuticas y micro fabricantes o comerciantes que requieren distribuir directamente a tiendas o consumidores. En 2025, también destacan plataformas de salud digital, micronegocios o marcas de consumo masivo que se ubican en espacios especializados donde el almacenamiento es limitado y/o costoso.
Un ejemplo de esto en la Zona Metropolitana de Guadalajara son las marcas que abrieron sus puertas comerciales en el Aeropuerto Internacional de la ciudad, donde el almacenamiento es limitado y el metro cuadrado de renta costoso, sin embargo, tampoco requieren espacios masivos y han encontrado en marcas de auto almacenamiento como Guardabox o afines la solución. Estos centros de auto almacenamiento o self-storage, se han convertido en un aliado estratégico para empresas de este tipo que requieren almacenamiento cercano pero que no requieren naves completas en renta.
Esta nueva oportunidad de mercado trae consigo nuevos retos, dado que levantar un parque vertical, no es tan simple como replicar un modelo horizontal en varios niveles y los desafíos de zonificación y permisos limitan la cantidad de actores que pueden ofrecer este servicio, todavía la normativa mexicana, no está diseñada para el desarrollo masivo de edificios de varios niveles industriales, sobre todo de macro desarrollos. Las autoridades tendrán que anticiparse respecto a estudios que determinen la viabilidad del uso de suelo, impactos viales, ingeniería civil especializada, accesos y otros elementos que hacen mucho más complejo este tipo de desarrollos.
Los especialistas en desarrollos industriales deberán enfocarse en generar estructuras robustas pero flexibles con múltiples andenes para vehículos ligeros y pesados, circulación eficiente, accesos independientes, ventilación adecuada, alturas mínimas entre pisos y flexibilidad tecnológica para aquellas empresas que ya operan con robótica y esto a su vez, deberá ir de la mano con la evaluación de temas de consumo energético.
Las ventajas de ubicar un centro logístico (así no sea masivo) dentro de la ciudad permiten a las empresas reducir costos de transporte, acortar tiempos de entrega, minimizar la huella ambiental y acceder con mayor facilidad a talento calificado. Con base en la presión constante sobre el suelo urbano y las exigencias del comercio actual, los parques industriales verticales eventualmente serán el nuevo estándar en ciudades como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.
Artículo escrito por:
María Cristina Pérez
Gerente de Inteligencia de Mercado, Kiva Inversión Inmobiliaria Integral.
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