A medida que empezamos el 2024, el panorama inmobiliario comercial en Guadalajara y Querétaro está marcado por una mezcla de resiliencia y desafíos en varios sectores, influenciados por un mercado global que verá oportunidades y retos. Según el Real Estate Market Outlook 2024 de CBRE, en el caso de Estados Unidos, por ejemplo, la tasa de inflación comenzará el año ubicada en alrededor del 4% pero caerá de manera constante hasta alrededor del 2.7% a finales de año, esto dirige directamente las inversiones y transacciones mexicanas.
Una economía global que en general se encuentra más vulnerable, mantendrá más estables a los precios de las materias primas, mientras que un retorno a niveles de eficiencia de la cadena de suministro prepandemia, impulsará directamente a las industrias automotriz, logística, entre otras. Esto generará un aumento en la oferta laboral que moderará el actual crecimiento de los salarios, aterrizándolos a niveles más sostenibles para las compañías. La inflación subyacente podría incluso sorprender a la baja debido a las estrictas condiciones crediticias y la debilidad más amplia de la economía global.
Desde el cuarto trimestre de 2023, Reino Unido y Japón se anunciaron como países en recesión, lo que preocupa a nivel internacional por la posibilidad de que otros países, principalmente europeos, se sumen a esa lista durante el 2024. Pese a las predicciones negativas del panorama estadounidense desde 2021, la economía de este país se mantiene estable; contrario a ciertos criterios y entre otros factores, la economía estadounidense se ha visto sumamente beneficiada por la migración – legal e ilegal – así evitando escasez de mano de obra como es el caso de Japón y Corea cuyas poblaciones principalmente de edad madura y la baja tasa de natalidad, están generando un impacto en los costos de mano de obra y producción. Qué esperar por sector, principalmente en México:
Industrial:
Si bien las propiedades industriales, en particular las instalaciones de almacenamiento en frío, siguen predominando, surgen signos de debilitamiento a medida que se modera la demanda de inventarios pospandemia. Sin embargo, los esfuerzos de relocalización y nearshoring en el sector manufacturero y logístico, presentan oportunidades para un crecimiento sostenido a largo plazo y se proyecta que el crecimiento anual de las rentas, oscilará entre el 5% y el 6% durante la próxima década. La absorción anual disminuyó a finales de 2023 con respecto al mismo período de 2022, la absorción sigue siendo alta y fructífera, pero el mercado parece estar estabilizándose tras un agresivo crecimiento pandémico.
Corporativo:
El sector de oficinas enfrenta oportunidades constantes, con diferentes tasas de desocupación en los diferentes mercados. La tendencia de movilidad hacia la calidad (Flight to Quality) puede hacer que las oficinas antiguas de Clase B y C se vuelvan progresivamente obsoletas, lo que generará posibles oportunidades de reutilización, como convertir espacios en apartamentos o centros de datos. A pesar de los desafíos, se espera que las oficinas Clase A+ y A prosperen. La tasa de desocupación de oficinas en Guadalajara alcanzó el 19.9% en el cuarto trimestre de 2023, según KIVA Market Intelligence Research. Esa fue una disminución con respecto al tercer trimestre de 2023 que proponía una tasa de desocupación del 20%; la tasa actual alcanza las estadísticas prepandemia. En el caso del Mercado de Oficinas de Querétaro, la tasa de desocupación alcanzó el 11%, una cifra inferior al dato prepandemia que alcanzó su mínimo de 11.4% durante el primer trimestre de 2019.
Comercial:
En el sector comercial, se espera que los consumidores enfrenten ciertos obstáculos en 2024; la falta de viviendas asequibles en las principales ciudades, las altas tasas de interés y los crecientes costos de vida afectarán a la capacidad de adquisición de la mayoría de los usuarios, lo que seguirá motivando a los usuarios a hacer uso de plazas de servicios o conveniencia. Esto no significa que no se ampliarán los centros comerciales tradicionales, pero los inversionistas de esta clase de producto masivo serán cautelosos al priorizar la apertura de espacios de servicios.
Hotelero:
Se espera que los hoteles urbanos tengan un desempeño superior en 2024, mientras que los hoteles cercanos a los aeropuertos se beneficiarán del aumento de viajeros internacionales entrantes a medida que aumenta el turismo especialmente para México. Se espera que las propiedades turísticas de tipo resort, que fueron muy existosas durante la pandemia y se beneficiaron de las limitaciones de los viajes internacionales al exterior, experimenten el crecimiento más lento, pero aún estable. En el caso de la Zona Metropolitana de Guadalajara, el 2023 cerró con un promedio de 62% de ocupación, mientras que la Zona Metropolitana de Querétaro cerró el año con un 55% de ocupación; la tendencia de incremento en precios promedio por noche se espera que se mantenga al alza.
Tendencias generales clave:
Con la disminución de la demanda industrial impulsada por la pandemia, los inquilinos se enfocarán en la generación de ahorro en sus operaciones, como por ejemplo el ahorro de energía para sus instalaciones. La necesidad de fuentes de energía sostenibles como la solar y la eólica aumentará durante 2024. Se espera que el uso comercial de paneles solares, en EE. UU., por ejemplo, crezca un 13% en 2024, según la Asociación de Industrias de Energía Solar, esta tendencia se expandirá hacia México, especialmente porque más empresas estadounidenses y europeas eligen el país para sus operaciones de fabricación y traen consigo estándares ambientales más rgurosos.
Los precios en todos los segmentos continúan en aumento en la mayoría de los submercados, debido al aumento de los costos de construcción, materia prima, mano de obra, aumento de las primas de seguros y mejoras de edificios enfocadas en la tecnología, así como un mercado inmobiliario competitivo. Las elecciones mexicanas, como ocurre durante cada período de elecciones, representan un desafío para la inversión ya que tanto las empresas como los inversionistas privados se vuelven cautelosos; México ha demostrado a lo largo de los años que, independientemente de quién esté a cargo políticamente, es un mercado próspero, estratégico y estable en el que invertir. Si bien persisten los desafíos por la realidad geopolítica y económica global, la adaptación estratégica a la dinámica cambiante del mercado y un enfoque en la sostenibilidad son el futuro de la resiliencia para mantener el crecimiento continuo y resiliencia en el sector inmobiliario comercial en 2024.
De acuerdo con JP Morgan, principalmente en Estados Unidos, el sector comercial principalmente de plazas de conveniencia se mantendrá sólido y en crecimiento. El giro industrial tendrá un ligero y natural decremento y el segmento de oficinas corporativas varía dependiendo de la naturaleza y necesidades geográficas de cada ciudad, este punto aplica a todas las líneas de negocio que principalmente en México, tienen un comportamiento variado por ciudad y submercado. La inversión comercial principalmente para inversionistas patrimoniales sigue representando uno de los segmentos más seguros de inversión.
Artículo escrito por:
María Cristina Pérez
Gerente de Inteligencia de Mercado, Kiva Inversión Inmobiliaria Integral.
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