Invertir en Estados Unidos ya no es exclusivo de grandes fondos de inversión ni de ciudadanos estadounidenses. Desde hace décadas, inversionistas internacionales eligen ese mercado para proteger y diversificar su patrimonio en dólares, con reglas claras y un sistema legal sólido.
La mayoría empieza por lo residencial. Sin embargo, los inmuebles comerciales y en particular las plazas de servicios, ofrece ventajas que muchos pasan por alto: varios inquilinos, contratos de largo plazo y gastos que paga el arrendatario. En estados como Texas y Florida, donde la población sigue creciendo, estas plazas combinan estabilidad con rendimientos atractivos.
En este artículo respondemos las preguntas más comunes de quienes, sin ser estadounidenses, quieren invertir en este segmento.
1. ¿Qué es una plaza de servicios?
Una plaza de servicios en inglés conocida como strip center, c-store o neighborhood center es un centro comercial abierto, ubicado sobre vialidades de alto flujo, en zonas con alta densidad de vivienda o en zonas que requieren una creciente oferta de productos y servicios. Tiene estacionamiento compartido y varios locales con giros de uso cotidiano.
Sus inquilinos típicos son restaurantes de servicio rápido, cafeterías, tiendas de conveniencia, bancos, clínicas, estéticas, gimnasios y servicios profesionales. Son negocios que la gente visita varias veces por semana y que difícilmente se sustituyen con una compra en línea.
2. ¿Por qué son atractivas frente a otros formatos comerciales?
Bajo el principio de democratización de la inversión inmobiliaria, KIVA a través de sus partners, combinan un ticket de entrada menor que el de un gran centro comercial tipo Fashion Mall haciendo de este negocio accesible para inversionistas o family offices que no son necesariamente grandes fondos de invesión.
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Ventaja |
Qué significa para el inversionista |
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Ticket accesible |
Cuestan una fracción del costo de un mall regional o un power center, por lo que hay más opciones de compra o coinversión. |
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Contratos NNN (triple neto) |
El inquilino paga impuesto predial, seguro y mantenimiento de áreas comunes; el propietario recibe una renta más cercana a la neta. |
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Diversificación de inquilinos |
Si un local se desocupa, el resto sigue pagando; no se depende de una sola marca ancla. |
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Operación sencilla |
Menos áreas comunes y menos amenidades que un mall cerrado, con costos operativos más bajos. |
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Giros resistentes al e-commerce |
Comida, salud, belleza, servicios médicos especializados, veterinarias y servicios personales requieren presencia física. |
En la práctica, esto se traduce en un flujo de rentas más predecible y en una gestión más eficiente del activo.
3. ¿Por qué destacan Texas y Florida?
Son los dos estados que más habitantes suman cada año, y más habitantes significan más demanda de comercio y servicios de cercanía. Entre julio de 2024 y julio de 2025, Texas sumó más de 391 mil residentes y Florida más de 197 mil, los mayores incrementos absolutos de EE. UU., aun cuando el crecimiento nacional se desaceleró a 0.5% (NAHB, Census Bureau).
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Indicador |
Texas |
Florida |
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Población (julio 2025) |
31.7 millones |
23.5 millones |
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Crecimiento anual 2024–2025 |
+391,243 (1.25%) |
+196,980 |
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Crecimiento acumulado 2020–2025 |
+2.56 millones |
+1.92 millones |
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Impuesto estatal sobre la renta personal |
No existe |
No existe |
A nivel metropolitano, Houston y Dallas–Fort Worth fueron las dos zonas metro con mayor crecimiento del país: alrededor de 127 mil y 124 mil nuevos residentes en un año respectivamente y varios de sus suburbios crecen a doble dígito.
Ambos estados mantienen un entorno pro-negocios donde no hay cobro del impuesto estatal sobre la renta personal, con regulación ágil y políticas que atraen relocalizaciones corporativas. El resultado es un consumo local creciente que sostiene la ocupación de restaurantes, clínicas y servicios personales.
4. ¿Qué rendimientos se observan hoy?
En 2026, las plazas de servicios en Texas y Florida se cotizan, en general, con tasas de capitalización (cap rates) de entre 6.25% y 8%. El rango depende de la ubicación, la calidad de los inquilinos y si la plaza tiene o no una tienda ancla.
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Mercado / formato |
Cap rate indicativo 2026 |
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Houston (plazas de servicios estabilizadas) |
6.4% – 6.8% |
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Houston – plazas con valor agregado (vacancia o reposicionamiento) |
7.5% – 9% |
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Florida (Orlando, Tampa) – plazas sin ancla |
6.25% – 7.5% |
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Florida (plazas con supermercado ancla) |
5.75% – 6.8% |
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EE. UU. – plazas sin ancla (promedio nacional) |
7% – 8% |
Según la encuesta de CBRE del primer semestre de 2026, el neighborhood retail fue el formato con mayor compresión de cap rates del país, señal de confianza de los inversionistas.
5. ¿Puede invertir alguien que no es ciudadano ni residente estadounidense?
Sí, en Estados Unidos no se requiere ciudadanía, residencia ni visa para comprar o participar en un inmueble comercial. Un inversionista mexicano o extranjero puede hacerlo como persona física, a través de una empresa (LLC) o mediante un vehículo de coinversión. Tres razones lo hacen atractivo:
6. ¿Qué debo saber sobre impuestos?
La estructura fiscal define buena parte del rendimiento final, por lo que debe diseñarse antes de invertir y con asesoría especializada. Estos son los puntos clave para un inversionista extranjero:
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Tema |
Regla general para no residentes |
Por qué importa |
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Rentas |
Retención de 30% sobre la renta bruta, salvo que se elija tributar sobre la renta neta (sección 871(d)) |
Tributar sobre la renta neta permite deducir gastos, intereses y depreciación. |
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Depreciación |
El edificio comercial se deprecia en línea recta a 39 años; algunos componentes, más rápido. |
Reduce la base gravable sin afectar el flujo de efectivo. |
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Venta (FIRPTA) |
El comprador retiene 15% del precio bruto de venta como anticipo del impuesto. |
Afecta la liquidez al salir; puede solicitarse una retención menor ante el IRS. |
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Impuesto sucesorio |
Personas no residentes con propiedad directa: exención de solo US$60,000 y tasa de hasta 40% |
La estructura (empresa, fondo) puede mitigar esta exposición. |
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Impuestos estatales |
Texas y Florida no cobran impuesto estatal sobre la renta personal; sí cobran impuesto predial. |
En contratos NNN, el predial lo paga el inquilino. |
7. ¿Cómo puedo invertir sin comprar una plaza completa?
Para la mayoría de los inversionistas internacionales, comprar y operar una plaza completa a distancia no es práctico ni accesible. Existen dos caminos principales:
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Modelo |
Ticket de entrada |
Riesgo |
Quién opera |
Ideal para |
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Compra directa |
Alto: millones de dólares por plaza. |
Alto |
El propietario o un administrador contratado |
Inversionistas con capital, experiencia y equipo local. |
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Coinversión |
Medio: una participación en el proyecto. |
Bajo |
Un desarrollador u operador profesional |
Quien busca exposición directa al activo sin operarlo. |
El modelo de KIVA abre a inversionistas mexicanos la posibilidad de participar en proyectos comerciales en Texas y Florida. Coinvierte junto a sus socios y se encarga de originar, estructurar, comercializar y administrar el activo, con más de 13 años de trayectoria, 45+ proyectos y 1,500+ inversionistas.
Así, el inversionista accede a un activo administrado profesionalmente, con ingresos en dólares, sin la carga operativa de ser propietario directo.
8. ¿Qué riesgos debo considerar?
Como toda inversión, las plazas de servicios tienen riesgos; la mayoría se mitigan con una buena due diligence y un operador con experiencia.
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Riesgo |
Qué revisar |
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Inquilinos |
Mezcla de giros, solvencia, plazo restante de los contratos y concentración en un solo inquilino |
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Ubicación |
Visibilidad, accesos, flujo vehicular, densidad y nivel de ingreso del área de influencia |
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Tasas de interés |
Costo y plazo del financiamiento frente al cap rate de compra |
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Seguros y predial |
En Florida, el seguro es más caro por exposición a huracanes; el predial varía por condado. |
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Liquidez |
Vender una plaza o salir de una coinversión toma tiempo: es una inversión de mediano y largo plazo, inversiones seguras para esquemas patrimoniales. |
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Tipo de cambio |
Las rentas en dólares protegen el patrimonio, pero el rendimiento en pesos varía con el tipo de cambio. |
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Cumplimiento fiscal |
Obligaciones ante el IRS y el SAT; la importancia de una estructura bien diseñada. |
9. ¿Cuáles son los primeros pasos?
Texas y Florida suman los mayores crecimientos de población del país, entornos pro-negocios y una demanda sostenida de comercio de cercanía. Con cap rates aproximados de entre 6.25% a 8% e ingresos en dólares, las plazas de servicios son una puerta de entrada sólida y diversificada al real estate comercial estadounidense para inversionistas mexicanos.
La clave está en elegir bien la ubicación, la estructura y al socio operador.
¿Quieres conocer los proyectos de KIVA EUA en Texas y Florida? Contacta a nuestro equipo de inversiones y agenda una asesoría.
María Cristina Pérez
Gerente de Inteligencia de Mercado
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